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管理

「クレームやトラブル どうしたら?」建物管理をアウトソーシングする時代

人情あふれる大家さんと入居者様との関係は古き良き時代の事。人間関係で成り立っていた曖昧な対応は通用しなくなっています。
現在は契約当事者としてのシビアな関係が求められます。事前の説明不足や認識の違い、不適切な対応により発生するトラブルは悪質なクレームを生み、個人での対応には限界が来ています。
また、現在の急速に変化する経済情勢は、入居者の収入の不安定化をもたらし、家賃の滞納事例も増えています。良質な入居者が契約終了時まで良質である保証はどこにもありません。私共、不動産管理のプロがオーナー様とご入居者様の間に入る事で不安、不満を解消し、スムーズな賃貸経営をサポートさせて頂きます。

一般媒介募集の問題点

複数の不動産会社に依頼できるため一見、入居者が決まりやすいと思いがちですが、
反面、以下のような問題もあります。

  • 不動産会社の募集状況の経過報告義務がなく、当事者意識が欠如する。
  • 不動産会社は他社が成約する可能性がある為、思い切って広告費が掛けにくい。
  • 空き部屋に対する責任が不明確。
  • 不動産会社毎に契約書・書類等が異なり管理がしにくい。
  • 募集時に取引業者すべてに連絡しなければならない。業者からの問い合わせに頻繁に対応しなければならない。
  • 不動産会社にとってトラブル時の責任感が希薄。

専任媒介募集の問題点

  • 1社のみに依頼することになり、その業者の営業力に全面的に頼ることになる。
    業者の選択を誤ると長期空室のリスクを伴う。
  • 仲介手数料を主な収益源にしているため、しばらくは他業者に情報を公開せず、自社のみで募集しようとする。
  • 競争意識が欠如するため、客付能力の弱い不動産会社では相場以下の家賃設定となっている場合が多い。

以上のような問題は不動産会社が仲介手数料に偏った収益構造になっているため起こります。

この矛盾点を解消する有効な手段は、総合的な管理契約を結ぶことです。
管理会社は仲介手数料にだけに頼らない為、媒介報酬を全額、客付業者に提供でき、全ての客付業者が大家様と直接取引する事と同じ効果(売上)をもたらすからです。
その他、集客の選択肢が増え大きな集客効果をもたらします。

時代の変化がアパート経営の変革を求めています。

最近、困った入居者が多くなった。分からないことも多くなった。トラブルも不安。

  • 最近、入居者がなかなか決まらない
  • 敷金を全額返してほしいと言われた
  • 募集状況の報告も、提案もない
  • 最近家賃滞納が多くなった
  • 困った入居者が多くなった
  • 立退料を請求された
  • こんなに家賃を下げなきゃいけないの?
     
  • 更新料は払う必要ないんでしょ?と言われた
  • 入居者が粗暴で怖い
  • チラシやゴミが散乱して近所から苦情が来た
  • そろそろ建物定期清掃を考えたい
  • 建替・リノベーションを考えているが誰に相談すればいいのか
    分からない
  • 近隣トラブルが発生している
  • その修理本当に必要なの?

家主自主管理は敬遠される時代

最近、家主自主管理物件がお客様より敬遠されています。
お部屋探しの際、管理会社の有無が問題になるのです。
(重要事項説明事項に該当します)
ひと握りの心無い大家の悪評がネットで拡散する時代です。
ご承知のとおり、不動産業は免許事業で行政の管理下におかれていますが、大家業には規制が殆どありません。

敷金の清算や修繕義務違反のトラブル等「家主自主管理イコール、トラブル物件」のイメージが定着しつつあり、お部屋を決める際の大きな判断条件になっているのです。

24時間コールサービス・巡回清掃は当り前の時代

今となっては、24時間管理や物件を常にきれいに保つ巡回清掃は当然のサービスとなりました。このシステムが無い物件は、大きなハンデキャップを負うことになります。

貸し方の多様性、ニーズの変化

サブリース、定期借家、シェアハウス、民泊、フリーレント、ルームシェア等、貸し方やサービスは日進月歩です。

地域性や物件の特性を把握し、時代のニーズを的確にキャッチし、日々進化する貸し方の手法やサービスへの迅速な対応、または、セキュリティ設備・インターネット設備等、入居率や家賃に直結するアイテムを着実に取り込んでいく事が成功の条件といえます。

長期的な修繕計画がもたらす高コストパフォーマンス

トラブルが発生してからの修繕や交換では思わぬ大きな出費につながる恐れがあります。
また、その都度の対応ではコストは高くなります。
弊社では無理のない修繕計画をもとに、適正な時期に修繕や交換、リフォームを計画的に行うことで高いコストパフォーマンスを実現いたします。

トラブル対応の複雑化

大家と店子の時代は終わりました。今やオーナー様とお客様の時代です。
温もりのある人情と信頼関係からシビアな契約関係へ急速に変化しています。

インターネットの普及により知識を付け理論武装した入居者への対応は高い専門性と組織力で対応しなければ、思わぬトラブルや大きな出費(損害)に直結します。

トラブル処理は第三者が行う時代

当事者ではなく、第三者がビジネスライクに行う事が不要なトラブルを未然に防ぐ賢明な手段です。
当事者間だと些細な感情の行き違いで長期化したり大きな問題になります。
また、昨今のニュースで報道されているように近隣トラブルやクレームが大きな事件に発展したケースも散見されるようになりました。

トラックレコードが資産価値を増大

家賃の推移、入居率の推移、収支の推移、過去の修繕履歴等の運用データ(トラックレコード)は今後の賃貸経営の大きな指針となるだけではありません。
もし、物件を売却することになった場合、物件価格を大きく押し上げる効果をもたらします。

なぜなら、購入希望者は物件のリスクを見積り、それが価格を下げる要因となりますが、第三者が管理するトラックレコードがそのリスクを軽減するからです。

家賃保証会社は常識の時代

今や安全を買う時代です。
弊社でも管理物件の80%で家賃保証会社を利用しています。
煩わしい家賃の督促や滞納者の排除は専門家が行う時代です。
危険な目に合ったり、嫌な気持ちになるのは割に合いません。

アシストが選ばれるワケ

連絡先

本店 電話番号 03-5328-8288 FAX番号 03-5328-8280 メール assist-1993@assist-jpn.com

16の直営店舗で直接リーシング

通常、管理専門会社は、自前の客付店舗を持っていませんが、弊社は、路面店に特化し店舗作りに拘って店舗展開して参りました。お陰様で全ての店舗が圧倒的な集客力を誇っています。

また、自社管理物件だと云う現場の社員の思いは大きなモチベーションとなり、成約に直結します。
お客様への直接ヒアリングで情報収集できる点も生のニーズを肌で感じられますので業務改善、今後の募集方法や大家様へのご提案に大いに寄与しています。

分業制により審査の厳格化

弊社は客付業務とオーナー業務を分業制にしています。
大手をはじめ大部分の不動産会社は、これを一人の担当者が行っています。
これは、銀行で言うならば、融資と融資審査を一人の担当者で行っているようなものです。
弊社は創業時より、内部牽制効果により、不正やトラブルを未然に防ぐ事ができるこの体制を堅持しています。

一部屋からでも管理

弊社は一部屋からでも管理可能です。まずは試しに一部屋からご依頼ください。
万一、解約される場合でも、面倒な制約はありません。

トラブルへの的確な対応

万一、トラブルが発生しても豊富な経験を持つ弊社の担当者が大家様に代わって解決します。
トラブル処理は第三者が行うことが肝要なのです。

社会問題化した敷金・更新料問題や入居者のモラルの低下、増加する賃料滞納、法律トラブルや事故など多種多様なリスクが高まっています。
専門家として経験と知識、最新の情報収集力で対応いたします。
顧問弁護士と連携し訴訟問題にも毅然とした態度で望みます。

弊社は、顧問弁護士2社と顧問契約を結んでいます。

常に連携しクレームに対応しています。必要があれば、顧問弁護士等により法的な解決も可能です。不良入居者の排除は快適に永く住んでもらうためには大切な事です。

管理会社主導の建替・リノベーションが正解

ハウスメーカーや建築会社は自分の会社で請負契約を受注する事が一番の目的です。

一方、弊社(管理会社)は長期の管理運営が目的ですから、常に大家様の立場に立ち、寄り添い、大家様と共に長期にわたる最善のプランを選択できる立場にあります。

賃貸経営のプロ、長期で賃貸経営に責任を持つ管理会社が提案するプランが長期の賃貸経営の成功を約束します。

弊社は、下記のハウスメーカーとタイアップしていますので、地域性や土地の適正に合わせて自由にセレクトする事が可能です。

  • 大和ハウス工業㈱
  • パナホーム㈱
  • 積水ハウス㈱
  • 旭化成㈱
  • 住友林業㈱
  • ㈱レオパレス21
  • ㈱三栄建築設計
  • ㈱アサカワホーム
  • ㈱セレコーポレーション
  • ㈱イトーピアホーム
  • スターツコーポレーション㈱

資産形成・資産整理

弊社は投資物件専門の売買部を設けています。
大家様からの売却の相談や買取りの相談に対応する為です。

弊社で管理を行っていますから、入居率の推移、家賃の推移修繕履歴等を詳しく説明できますので、買主はリスクを感じず、それが、高値での売却、迅速な売却につながる事になります。

また、常時売り物件の情報を蓄積していますので、買い増ししたい大家様には有益な情報を提供することができます。

当然、大家様の間での売買も数多く成立しています。
どちらも、永くお付き合いのある方同士ですからこんなに安全な取引はありません。

地域密着の親切営業

住み替えのリピーターやご紹介の多さは地域随一。
親切営業の賜物、お客様からの信頼の証と自負しています。

インターネットを活用した集客と
ネットワークを活用した募集活動

弊社はインターネット普及当初より、いち早くホームページを立ち上げ、ネット広告戦略を行ってきた会社です。

また、弊社は全ての募集物件をリアルタイムに公開します。
20余年の間に作り上げた不動産会社のネットワークは、圧倒的な営業力となり、成約に結び付いています。

自前のリフォーム会社を保有

自社で施工、対応する事により、ノウハウを共有したり、緊急な建物や設備等のトラブルへの対応を可能にしています。
また、リフォームの提案を以下の様に、目的を明確にして最良のコストパフォーマンスを実現するように心掛けています。

  • 入居率、家賃に直結する工事
  • 永く住んでもらえる工事
  • 建物を永く維持する工事

チーム制による対応

弊社は担当者だけでなく、チーム制で大家様や入居者様のご要望に対応いたします。
それにより、担当者の不在時も滞ることなく任務を遂行致します。

ハウスメーカーと管理会社を分ける事の重要性

当社は建物完成時の引渡点検において10項目以上の修繕個所を毎回指摘しています。建築会社と異なる第三者が管理を行う事は、重要な意味を持ちます。

建築会社に管理を任せた方が責任をもって管理してくれると思いがちですが、それは大きな間違いです。現在は建築後10年間の瑕疵担保責任は法制化され、且つ、10年間の建物保険の付保が義務化されている事は周知のとおりです。
そんな現在では、逆にリスクを負うことになります。
管理の期間中、建物の欠陥箇所は隠蔽され保証期間の10年が経過してしまう危険性をはらんでいるからです。

トラブルやクレームを共有

弊社はクレームを財産と考え、集計・保管し社員間で共有しています。発生した事案を社員研修のテーマにしたり業務の改善に活用しています。
それは、トラブルを未然に防ぐためでもあり、また社員のスキル向上に役立っています。

管理契約の種類

  • アパート経営にかかる、様々なクレーム処理を大家様に代わり弊社が代行いたします。
  • 賃料の集金業務を代行いたします。
    滞納賃料の督促は早期発見、迅速対応が肝要です。入居者の入金状況が把握できるため、速やかな督促活動が可能になります。
  • 確定申告に必要な収支明細書を作成、送付いたします。
  • 成約物件について入居者からの入金の有無にかかわらず弊社が集金保証いたします。
    成約物件について確実な収入をお約束いたします。
  • 滞納事故発生の場合、12ヵ月にわたり弊社が賃料保証するとともに督促・折衝は勿論、明け渡しまで弊社が処理いたします。
  • 弊社で1棟一括借上、サブリース契約により定められた賃料をお支払いいたします。
    弊社が貸主として運営いたしますので大家様のお手間は一切ありません。
  • 入居者の有無にかかわらず一定の収入を得られるので長期にわたり安定した収入計画が立てられます。
  • 竣工当初の確実な船出をお約束いたします。
    新築・全面改装の場合、全室空室からの入居者募集開始となるわけですから不安になるのは当然です。
    弊社の竣工時の「満室保証システム」は安定収入を約束するシステムで、開始時の健全経営を危惧される大家様から高い評価を頂いております。
  • 当初の入居者が退室した後はこの限りではありません。

オーダーメイドの管理契約

  • 弊社は大家様のより良いパートナーとして大家様のニーズにあった最適な管理手法を提供することをモットーに考えております。上記管理システムにかかわらずお気軽にご相談ください。

建物の管理状態の悪化は著しく物件の価値を低下させ、入居率・家賃に直接影響します。
また、定期巡回により、物件の状況が把握でき、修理個所の早期発見、適切なメンテナンスは建物の寿命を延ばします。

当社の管理システムとあわせてご検討ください。

確定申告の基礎知識

連絡先

本店 電話番号 03-5328-8288 FAX番号 03-5328-8280 メール assist-1993@assist-jpn.com
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